房產改成商務中心前，第一次場勘要準備什麼？

場勘前先收一份最小資料包

至少準備地址、樓層、權利或出租關係、現況用途、可使用面積、平面圖、電力與空調基本資料、目前租約或使用限制。若文件暫時不齊，應明確標示待查，不要用口述取代。

公開表單不宜一開始就收完整權狀、身分證或含個資契約；先以最小資訊判斷是否值得進入受控的文件交換階段。

現場先看不能靠美化解決的條件

家具與油漆可以換，但樓板、柱位、窗、出入口、電梯、廁所、空調與逃生條件會決定配置效率與工程成本。

• 實際入口、門禁、電梯及訪客等候位置。
• 自然光、噪音、樓層淨高、柱位與可分隔深度。
• 電力容量、空調時段、弱電與電信引入。
• 廁所、茶水、清潔、垃圾與包裹動線。
• 避難、消防設備及可能涉及的改善工程。
• 停車、大眾運輸、外送與無障礙路徑。

法規可行性要由地址與方案一起判斷

同一地址在不同使用強度、隔間與營業項目下，可能面臨不同要求。初勘只能提出待查事項，不能代替建築師、消防專業人員或主管機關確認。

若在臺北市，可先使用營業場所預先查詢取得土地使用與建築管理等初步結果；其他縣市應洽所在地政府。後續仍要依實際設計與營運方案確認。

用反推方式檢查商業模型

不要先用總坪數乘一個想像中的座位密度。先扣除走道、會議室、公共區、機電與不可售空間，再依隔音、採光與逃生條件建立可售單位。

接著把租期、免租、裝修、復原、固定人力、空調電費、銷售期與保守入住情境放入模型。如果需要很高入住率或很短回收期才成立，應在投入設計費前重新談條件。