自宅可以登記公司嗎？房屋稅稅率與申報義務一次看懂

一、家裡可以當公司登記地址嗎？先看房屋稅怎麼課

不少自行創業者、小型商家或剛起步的接案工作者，第一個會碰到的問題是：家裡可以當公司登記地址嗎？

事實上，「公司登記地址」與「房屋稅」是兩件事。公司主管機關是否接受以自宅作為登記地址，依各直轄市、縣（市）規定不同，請以主管機關最新公告為準。但只要這間房屋日後有一部分面積「供營業使用」，不論公司登記設在哪裡，房屋稅就會依實際使用情形，按非住家用稅率分開計算。

也就是說，「家裡能不能登記」與「登記後房屋稅會不會變貴」是兩條獨立的問題。本文主要處理後者。

二、住家用房屋的房屋稅稅率有哪些？

依房屋稅條例第 5 條，住家用房屋分為四種情形，稅率如下：

1. 供自住、公益出租人出租使用，或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者：為其房屋現值 1.2%。

• 但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值 1%。
• 上述「一定金額」由直轄市及縣（市）政府訂定，報財政部備查。

1. 出租且申報租賃所得達當地一般租金標準，或繼承取得之共有房屋：最低 1.5%、最高 2.4%。
2. 起造人持有使用執照用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內：最低 2%、最高 3.6%。
3. 其他住家用房屋：最低 2%、最高 4.8%。

其中第 2 款至第 4 款的差別稅率級距，由各直轄市及縣（市）政府依納稅義務人全國總持有戶數或其他合理需要訂定；財政部也會公告基準供地方參考。

三、營業用（非住家用）房屋稅率是多少？

依 §5，非住家用房屋的稅率如下：

• 供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者：最低 3%、最高 5%。
• 供人民團體等非營業使用者：最低 1.5%、最高 2.5%。

換句話說，當自宅有一個房間被拿來當工作室、營業處所、事務所使用，這個部分就會按非住家用（營業用）的稅率計算房屋稅。實際徵收率由直轄市及縣（市）政府在 §5 的稅率範圍內訂定，提經當地民意機關通過，報財政部備查。

四、自住 1.2% 的條件是什麼？

讀者常聽到的「自住稅率 1.2%」，並非人人可適用。§5 對「自住」有明確定義：

房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形。

只要房屋「有供營業使用」，即使全家人戶籍都在裡面，也無法適用自住 1.2% 稅率。

五、部分面積做營業使用，房屋稅怎麼算？

常見情形是：家裡只有一間書房或一個角落作為工作室，其餘仍然自住。依 §5，這種情況要按實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率計算。

但條文同時設有「最低課稅面積」限制：

非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

也就是說，即使實際當辦公室用的只有一坪，營業用部分仍至少以房屋總面積的 1/6 來計算稅額。

六、地方差異：稅率與金額由誰訂定？

雖然 §5 給出了稅率區間，但實際適用多少，要看房子所在地的地方政府規定：

• 自住 1% 適用的「房屋現值一定金額」：由直轄市及縣（市）政府訂定，報財政部備查。
• 其他住家用（出租、共有、其他）差別稅率的級距與稅率：由地方政府依全國總持有戶數等訂定。
• 上述級距、級距數及各級距稅率基準：財政部會公告基準，供地方政府參考。

因此，同樣是「自宅一部份作營業用」，在不同縣市實際適用的營業用房屋稅率可能不同，請以房屋所在地主管稽徵機關最新公告為準。

七、住家變營業用，房屋稅什麼時候要申報？

依 §7，房屋稅的申報時機如下：

• 建造完成：應於建造完成之日起算 30 日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；有增建、改建、移轉或承典時，亦同。
• 使用情形變更：
• 致稅額增加（例如從自住變營業用）：應於「變更之次期房屋稅開徵四十日以前」申報。
• 致稅額減少：每期開徵 40 日以前申報；逾期申報者，自申報之次期開始適用。
• 使用情形經核定後未再變更：以後免再申報。

簡單說：自宅開始供營業使用，屬於「使用情形變更致稅額增加」，最慢要在下一期房屋稅開徵 40 日以前主動向主管稽徵機關申報。

建議讀者先向當地主管稽徵機關確認當期房屋稅的開徵日，再回推 40 日的申報截止日。

八、沒有依限申報會怎樣？

依 §16：

納稅義務人未依第七條規定之期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以二倍以下罰鍰。

也就是說，若自宅已開始供營業使用卻未依 §7 期限申報，導致原本應按營業用稅率課徵的房屋稅被低估，後續可能被認定為漏稅，除了補繳稅額外，還會被按所漏稅額處以二倍以下的罰鍰。

九、實務上要準備什麼？

§5、§7、§16 並未規定申報時的具體應備文件，實際申報時要檢附哪些資料，請先向當地主管稽徵機關確認，並以其最新公告為準。

另外也要提醒：使用情形變更如果是「致稅額減少」（例如從營業用改回純自住），逾期申報的效果是「自申報之次期才開始適用較低稅率」，不會追溯。

十、整合：自宅登記公司與房屋稅的關鍵問題

把前面的條文整理成幾個重點：

1. 稅率基礎：住家用自住為 1.2%（符合全國僅一戶且現值一定金額以下者為 1%），其他住家用最低 2%、最高 4.8%；營業用最低 3%、最高 5%。
2. 部分營業：按實際使用面積計算，非住家用至少以全部面積 1/6 計算。
3. 自住條件：本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，且無出租、無供營業。
4. 地方差異：自住 1% 的現值一定金額與住家用差別稅率由直轄市、縣（市）政府訂定，財政部公告基準；實際徵收率由地方政府在 §5 稅率範圍內訂定，報財政部備查。
5. 申報時限：使用情形變更致稅額增加，應於變更之次期房屋稅開徵 40 日以前申報。
6. 未申報罰則：除補稅外，按所漏稅額處以二倍以下罰鍰。

結語

自宅能不能拿來登記公司，依各直轄市、縣（市）規定不同，請以主管機關最新公告為準。但只要自宅有部分面積實際供營業使用，房屋稅就會按 §5 以非住家用稅率課徵，並依 §7 在「變更之次期房屋稅開徵四十日以前」申報；若未依限申報而發生漏稅，依 §16 除補稅外還可能處以所漏稅額二倍以下罰鍰。

建議讀者在實際登記、變更使用情形之前，先向公司主管機關、當地主管稽徵機關與地方稅務局確認最新規定與應備文件，避免因申報時間或文件缺漏而衍生補稅或罰鍰。

查核日：2026-09-29。條文以全國法規資料庫當日頁面為準。

常見問題

Q: 自宅登記公司，房屋稅一定會變成營業用嗎？ A: 依房屋稅條例，房屋是否適用非住家用（營業用）稅率，要看實際使用情形，不論公司登記設在哪裡，只要實際有供營業使用，就會按非住家用稅率計算；是否構成「供營業使用」，請以主管稽徵機關認定為準。

Q: 房屋部分面積作營業使用，稅額怎麼計算？ A: 依 §5，房屋同時作住家及非住家用者，以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率課徵；但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

Q: 住家變營業用，房屋稅最慢什麼時候要申報？ A: 依 §7，納稅義務人應於「變更之次期房屋稅開徵四十日以前」向當地主管稽徵機關申報。

Q: 沒有依期限申報會怎樣？ A: 依 §16，未依 §7 規定期限申報而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以二倍以下罰鍰。